不良旅游地产项目正逐渐淘汰 未来房企将更加细分
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采集侠
2018-06-12 00:01

随着房地产行业出现新的变化,拿地、建房、销售的模式面临革新,附加价值、衍生价值等被行业所重视。而旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营,成为很多传统房企创新发展的方向。

事实上,过去一年,旅游地产成为房企大佬角力的重要战场,强者愈强,弱者愈弱,并购、转型、退出成为行业的关键词。根据克而瑞旅游地产事业部今年5月发布的《中国旅游地产发展报告(2015—2016年)》白皮书显示,2015年中国新增的736个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%,且以万达、碧桂园、恒大、绿地、新华联、万科、中弘等大型房企为主。

房企大佬为何纷纷涉足旅游地产领域?明源地产研究院院长刘策在接受长江商报记者采访时表示:“房地产企业纷纷转向旅游地产领域原因在于,一方面传统地产遇到了困境,体现在规模和利润,规模受到了地产开发8万亿天花板的限制,利润包括净资产收益率、利润率这几年都在直线下滑,特别是在2015年和2016年的上半年都已经降到了个位数。另一方面,由于能规避市场调控风险、庞大的市场规模以及政策红利天然的传染性,旅游地产成为房企救赎与重生的新阵营。”

旅游地产成新蓝海

2010年以来,在旅游产业持续高速增长与房地产业结构调整的共同作用下,中国旅游地产在全国范围内得以快速发展,专业研究机构克而瑞发布的《中国旅游地产发展报告(2015—2016年)》显示,近几年旅游地产开发持续升温,2015年全年旅游地产实际完成投资额高达9302亿元,创历史新高。但旅游地产项目数量增速则大幅回落,全年新增旅游地产项目数量仅为736个,增长9.2%。

从旅游地产开发企业数量的变化来看,2015年新增的736个旅游地产项目分别由601家企业投资开发,截至2015年底开发和运营有旅游地产项目的企业共有5297家,同比2014年减少27家。

对此刘策认为:“旅游地产本身成为了一个新的发展蓝海,核心因素主要在三个方面。一是旅游地产地价低,利润空间相对大;二是国内旅游地产做得好的很少,除了华侨城之前有一些涉猎之外,其他企业基本上都没涉足过旅游地产,因此竞争者很少,提前进入可以占据一个有利的位置;三是居民生活水平提高致消费升级,旅游成为居民新的出行方式。”

普遍面临投资周期长回报慢

实际上,除了收购项目融合、落地存在风险之外,对恒大、碧桂园、融创等转型旅游地产的房企自身来说,持有型物业开发运营并非战略诉求,亦非其所擅长。但市场对旅游项目中可销售物业购买态度越来越理性,销售正成为越来越严重的问题。

比如,“旅游+地产”为代表的华侨城在旅游地产上押下重注。公司积极向“地产+旅游”模式转型,推广“成片综合开发”模式。华侨城一位内部人士告诉长江商报记者:“公司近年来更加专注于旅游度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、综合商业地产等经营性物业开发与运营,倡导‘游乐让生活更精彩’。”

不过,记者了解到,近年来其模式受到严重挑战,其旅游业务起色不大。2015年,华侨城房旅游综合业务对营业收入的贡献比重由2013年的49.46%降至38.41%,毛利率也由49.39%降至42.51%。对此,华侨城内部工作人员向记者坦言:“主要在于作为第二、第三居所的旅游地产需求并不像之前想象的那么大,推进很困难。面临的长期资金投入、缓慢回报周期,是这个行业普遍面临的问题。”

不难看出,伴随着传统房地产萎靡,一路猛进的旅游地产问题逐渐暴露。对此,刘策告诉记者,要做好旅游地产,企业要具备产业运营能力,包括对产业的认识和整个产业供应链上的整合。而且旅游地产需要几百亿上千亿的投入,很多企业很难匹配大规模的投资和长期回报的要求。

刘策认为,旅游地产发展到今天,想要从激烈竞争中脱颖而出,就需要不断地进行模式和产品创新,通过资源整合,实现旅游地产去住宅化和投资化。

旅游地产“并购转型”主题突出

2015年中国旅游地产在升温中变革,房地产与旅游需求叠加,旅游地产“并购转型”主题突出。

记者从中国旅游饭店业协会、世界酒店联盟获悉,2015年中国房地产业加快转型,在旅游投资势头强劲情况下,万达、恒大等全国主要房地产企业加快布局旅游产业,旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目成为房地产转型新目标。

此外,在2015年旅游地产收购市场上,表现最活跃的还是“并购王”恒大集团,分别在青岛、贵阳、惠阳、海口、三亚等地并购6个旅游地产项目。截至2015年12月,恒大旗下旅游地产项目达32个。